Une trentaine de villes africaines atteindront ou dépasseront le seuil de 10 millions d’habitants d’ici 2050. Au-delà du défi démographique que cela représente, cette forte concentration humaine va exercer une énorme pression sur les infrastructures, en général, et le logement, en particulier. Dans ce domaine, des sociétés de construction et des banques privées commencent à travailler en partenariat, et proposent des appartements clé-en main aux classes moyennes.
Les mégalopoles africaines constituent un véritable défi urbanistique. Alors qu’en 1960, l’Afrique ne comptait que 30 millions de citadins, ils sont 415 millions aujourd’hui. De grandes villes comme le Caire en Egypte (11 millions d’habitants), Lagos au Nigeria (10,7 millions), Kinshasa en République démocratique du Congo (9 millions), ont vu le jour entre temps. Luanda en Angola, Dar es Salaam en Tanzanie et Johannesburg en Afrique du Sud atteindront ce statut d’ici 2030.
Cette dynamique est encore loin de s’arrêter, la population urbaine croissant au rythme vertigineux d’environ 7 % par an, une dizaine d’autres villes devraient suivre pour un total de 14 mégalopoles dans une trentaine d’années.
Au-delà du problème démographique
La croissance démographique des grandes villes africaines exerce une pression importante sur les infrastructures de base dont, notamment, les logements qui figurent en bonne place parmi les plus grands défis des dirigeants africains. Et pourtant, si la croissance démographique des villes africaines suscite des inquiétudes, elle peut, de l’avis de certains experts, constituer un atout pour le développement économique du continent. Ce d’autant que les deux tiers des investissements dans les infrastructures urbaines nécessaires prévus à l’horizon 2050 n’ont pas encore été effectués. Certains y déjà voient une formidable opportunité économique pour les investisseurs.
Les gouvernements africains ont conçu des programmes pour fournir directement des logements en vue de satisfaire la demande des populations urbaines. Mais, aux dires de la Banque mondiale, « ces programmes sont extrêmement coûteux pour l’État, inaccessibles aux citadins pauvres, et n’ont pas sensiblement augmenté le nombre de logements abordables ». Pour nombre d’observateurs, la solution aux problèmes urbains en général, et du logement, en particulier, réside dans le partenariat public-privé.
C’est aussi l’avis de Mamta Murthi, vice-présidente par intérim pour l’Afrique de la Banque mondiale, pour qui « les autorités devront s’associer au secteur privé pour favoriser les investissements dans le logement en élargissant l’accès au parc existant et en améliorant la qualité de ce dernier, et permettre dans le même temps à la population d’obtenir plus facilement des prêts fonciers et immobiliers ».
Le nécessaire partenariat public-privé
Les besoins d’investissement dans les villes en matière de logement sont très importants. Pour la seule Afrique subsaharienne, on les évalue entre 12,5 et 35 milliards de dollars par an, en fonction de l’expansion urbaine et des densités de population.
Les formules jusqu’ici mises en place sont de deux ordres : les villes nouvelles, d’une part, et les logements sociaux proprement dits, d’autre part.
Les villes nouvelles ont pour principale ambition de désengorger les mégalopoles. De ce fait, elles accordent une place importante – mais pas seulement- au logement social. Deux exemples : l’Egypte et l’Angola.
L’Égypte compte construire 20 villes nouvelles de 4e génération. La nouvelle capitale administrative, qui fera partie de ce programme pharaonique, nécessitera à elle seule un investissement de 40 milliards d’euros et accueillera 6 millions d’habitants. Les villes qui seront réalisées sur tout le territoire égyptien, pourront accueillir une population totale de 30 millions d’habitants.
L’Angola, pour sa part, a déjà construit Cidade do Kilamba, une ville nouvelle d’une capacité de 500 000 habitants. Initiative de CITIC Group et de la banque ICBC de Chine populaire, ce projet urbanistique, d’un coût de deux milliards et demi de dollars, comprend 409 édifices, représentant un total de 20 000 appartements. Il peut loger 120 000 personnes.
Des solutions innovantes
Quant aux logements proprement dits, les exemples de partenariat sont légion. En Côte d’Ivoire, par exemple, d’après le Oxford Business Group, « 46 promoteurs – 42 ivoiriens et quatre étrangers – se sont engagés à la construction de logements. En janvier 2016, pas moins de 72 projets de logements sociaux étaient en cours de réalisation ». La Société Ivoirienne de Construction et de Gestion Immobilière, détenue à 80% par l’État, s’est associée à des partenaires béninois, chinois, sud-africains et néerlandais en vue de la construction de 20 000 unités à Abidjan, un chantier estimé à 335 milliards de francs CFA (510,7 millions d’euros). Deux groupes de BTP marocains – Addoha et Alliances – se sont investis dans la construction de 19 000 logements économiques à Abidjan et dans sa banlieue.
Le principal défi réside dans la vente de ces logements clés en main pour un prix situé dans une fourchette de 7 à 10 millions de F CFA (entre 10 700 et 15 200 euros) pour qu’ils soient accessibles au plus grand nombre. En fait, ils coûtent souvent beaucoup plus cher, ce qui pose des problèmes aux éventuels acquéreurs. Les partenariats permettent de proposer aux clients des formules adaptées à leur pouvoir d’achat. Grâce au partenariat entre les entreprises et les banques, des formules relativement souples de crédits de règlement par « tempérament » sont proposés aux acquéreurs ivoiriens.
Au Sénégal, l’implication de l’État ainsi que celle des promoteurs/développeurs privés et publics ont permis d’injecter dans l’habitat plus de 100 milliards de FCFA par le secteur privé, la création effective et le déploiement progressif de divers « pôles urbains » et surtout la mise à disposition de 28 698 unités d’habitation entre 2014 et 2018.
En Guinée, une dizaine de conventions ont été signées avec des entreprises guinéennes et étrangères pour la construction, depuis janvier 2017, de 120 000 logements sociaux à Lambanyi et Kobaya, dont 20 000 ont été confiés à la filiale d’une entreprise chinoise. Financé entièrement par le privé, un autre projet, évalué à plus d’un milliard de dollars, porte sur la construction de 50 000 logements à Kassonyah. Après avoir investi en Côte d’Ivoire, la Banque de l’habitat tunisienne a mis le cap sur le marché guinéen.
L’Etat marocain pour sa part a mis en place en 2010 un programme offrant un avantage équivalent au montant de la TVA reversé par l’État aux promoteurs avec lesquels il signe une convention, ainsi qu’un accès privilégié au foncier. Ce modèle a permis de réduire davantage le déficit de logements dans ce pays qui est passé de 840 000 à 400 000 en cinq ans.
Au Cameroun, la communauté urbaine de Douala s’est associée à des banques africaines et chinoises pour construire la « Cité des Centenaire ». Tel qu’il a été conçu, ce projet comporte, entre autres, des immeubles de logements grand standing, le tout agrémenté d’espaces de loisirs (piscines, espaces de jeux), des espaces verts, etc. La totalité des logements est destinée à la vente. Le coût global du projet est estimé à environ 30 milliards de F CFA (200 millions d’euros).
La Société Financière Internationale (SFI), une institution du groupe de la Banque Mondiale en charge du développement du secteur privé, et CITIC Construction Co Limited, une entreprise chinoise spécialisée dans les travaux de construction et l’ingénierie, ont récemment lancé un fonds de 300 millions de dollars destiné à soutenir le développement des logements sociaux en Afrique subsaharienne. La plateforme SFI/CITIC compte travailler avec des sociétés locales africaines, pour la construction de 30 000 logements dans les cinq prochaines années, avec des entreprises partenaires sélectionnées qui se verront confier des projets dans des portions pouvant aller de 2000 à 8000 maisons. Une autre preuve, s’il en était encore besoin, que le logement est une niche intéressante pour les investisseurs.
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